Какие дефекты чаще всего скрывают при продаже недвижимости?

На рынке недвижимости не все продавцы честны: желание продать быстрее и дороже нередко приводит к тому, что серьёзные строительные дефекты маскируются под косметическим ремонтом. Для Ростова-на-Дону и Ростовской области, где много домов с самостоятельной постройкой, без проектной документации и технического контроля, тема особенно актуальна. Если вы планируете покупку, важно знать, на что обращать внимание и какие дефекты могут быть скрыты.

1. Трещины в несущих стенах и фундаментах

Один из самых опасных, но часто скрываемых дефектов. Продавцы заклеивают трещины шпаклёвкой или обоями, а по фасаду — декоративной штукатуркой. Визуально всё выглядит нормально, но при этом:

• в стене может быть сквозной дефект от фундамента до крыши;
• треснувший фундамент может сигнализировать о просадке;
• в будущем трещины появятся снова — уже шире и опаснее.

2. Протечки кровли и нарушение гидроизоляции

Протечки часто маскируют свежей покраской потолков или натяжными потолками. Но после первых осадков снова появляются пятна, плесень и запах сырости. Также бывает:

• протекание по узлам примыкания труб и вентиляции;
• устройство кровли без пароизоляции или неправильный уклон;
• сырость в перекрытиях и теплоизоляции — скрытая, но критичная.

3. Сырость и плесень в подвале или стенах

В частных домах продавцы закрывают подвал от осмотра или стараются проветрить перед показом. Но в действительности:

• гидроизоляция может быть отсутствующей или разрушенной;
• грунтовые воды затапливают фундамент весной и осенью;
• в стенах накапливается влага, которую не видно визуально.

4. Нарушения инженерных систем

Внешне всё может быть подключено, но внутри — множество проблем:

• самодельные электропроводки, не защищённые автоматами;
• течь в скрытых трубах, отсутствие уклонов в канализации;
• монтаж «в обход» без учёта норм — особенно в домах, построенных своими силами.

5. Отслоения и трещины в отделке, которые скрывают усадку

Особенно часто встречается в новых домах без технического надзора. Усадочные трещины маскируются натяжными потолками, гипсокартоном и ламинатом. Это может скрывать:

• неравномерную усадку фундамента;
• плохую связку конструкций (например, между пристройкой и основным зданием);
• некачественный бетон или кладку, подверженную расслоению.

Пример из практики

В Ростовской области семья купила дом, недавно отделанный «под ключ». Через месяц после заселения на стенах появились мокрые пятна, а в подвале — запах плесени. После проведения экспертизы выяснилось: дом построен на глинистом грунте без дренажа, в стенах — капиллярный подсос влаги, а кровля имела протечки по узлам. Внешняя отделка временно скрыла проблему, но ремонт потребовал значительных вложений.

Как избежать покупки с «сюрпризом»

Самый надёжный способ — заказать независимую строительную экспертизу перед сделкой. Это позволит:

• объективно оценить состояние дома;
• выявить скрытые дефекты и обоснованно торговаться;
• получить письменное заключение, пригодное в суде или при расторжении сделки;
• избежать рисков и не переплатить за «красивую картинку».

В Ростовской области, где много строек ведётся «по упрощённой схеме», такая экспертиза — не роскошь, а разумная мера безопасности.